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土地如何典當(dāng)

瀏覽次數(shù)：4308　發(fā)布時間：2014/12/31 11:53:04

　　劃撥土地使用權(quán)是不能單獨典當(dāng)設(shè)定抵押權(quán)的。劃撥土地使用權(quán)是國家無償將土地提供給土地使用者的，土地使用者對土地只享有經(jīng)營使用權(quán)，而不享有處分權(quán)。劃撥土地還不是企業(yè)所自有的財產(chǎn)，其處分權(quán)仍然在國家。而典當(dāng)是一種對自己擁有的財產(chǎn)的一種處分行為，不是自己擁有處分權(quán)的財產(chǎn)就不能用于典當(dāng)。劃撥土地使用權(quán)用以典當(dāng)，必將使典當(dāng)行的利益得不到保障。
　　根據(jù)我國擔(dān)保法和城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)是可以進行抵押的。城市房地產(chǎn)管理法第47條規(guī)定，依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。擔(dān)保法34條也規(guī)定抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以設(shè)定抵押。該法36條還規(guī)定，已依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。這些規(guī)定中，應(yīng)該說是很明確地包括劃撥土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)的。
　　與出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)典當(dāng)相比，劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定，除應(yīng)該具備當(dāng)戶提供了合法取得的土地使用權(quán)、除了土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書、當(dāng)戶、典當(dāng)行之間有書面典當(dāng)合同、當(dāng)物進行了評估、以及進行了抵押登記等條件外，還應(yīng)考慮增加以下幾點限制：
　　一是設(shè)定抵押權(quán)必須征得批準(zhǔn)劃撥該土地的人民政府的土管部門的批準(zhǔn)同意；
　　二是應(yīng)嚴(yán)格限制劃撥土地的房地產(chǎn)抵押這類房地產(chǎn)實際上是國家與用地單位的一種共有物，而且因為劃撥土地是國家無償?shù)靥峁┙o土地使用者的，是為了特定的用途。
　　雖然典當(dāng)行為所處分的主要不是土地本身，而是土地上的建筑物，但房地產(chǎn)的不可分必然地同時處分了土地，這就改變了國家將土地劃撥給土地使用者的初衷，因此應(yīng)該對劃撥土地的房地產(chǎn)典當(dāng)加以嚴(yán)格的限制。
　　再談下抵押權(quán)實現(xiàn)問題：劃撥土地房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定之后，當(dāng)債務(wù)履行期滿典當(dāng)行未受到清償?shù)?，就發(fā)生抵押權(quán)實現(xiàn)問題。根據(jù)我國擔(dān)保法第53條之規(guī)定，債務(wù)履行期屆滿當(dāng)戶未受到清償?shù)?，可以與當(dāng)戶協(xié)議以抵押物折價或拍賣、變賣該當(dāng)物所得的價款受償，協(xié)議不成的當(dāng)戶可以向人民法院提起訴訟。顯然，擔(dān)保法規(guī)定了抵押權(quán)實現(xiàn)的兩種方式，即協(xié)議方式和訴訟方式。用協(xié)議方式實現(xiàn)劃撥土地房地產(chǎn)抵押權(quán)應(yīng)經(jīng)過有關(guān)土管部門的參與或批準(zhǔn)；采取訴訟的方式實現(xiàn)劃撥土地房地產(chǎn)抵押權(quán)時應(yīng)通知政府或其土管部門作為第三人參與訴訟。當(dāng)戶和典當(dāng)行協(xié)議不成或政府不同意協(xié)議結(jié)果，抵押權(quán)的實現(xiàn)就只有通過訴訟的方式；禁止當(dāng)戶和典當(dāng)行在協(xié)議中直接將劃撥土地的房地產(chǎn)歸典當(dāng)行所有。我國擔(dān)保法第40條規(guī)定，訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得設(shè)定在債務(wù)履行期滿抵押人未受到清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。