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淺議不動產(chǎn)統(tǒng)一登記及其實現(xiàn)

瀏覽次數(shù)：3964　發(fā)布時間：2014/12/31 11:47:40

 
　　所謂不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。2007年《物權(quán)法》頒布并規(guī)定“不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”，歷經(jīng)7年醞釀，今年11月24日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》終于面世，條例自2015年3月1日起施行?！稐l例》一公布，即引發(fā)了社會各界的廣泛討論。之前被熱議的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記單元等事項，依然是被關(guān)注的焦點?！稐l例》還被公眾寄予了防治腐敗、遏制高房價、提高政府效能等諸多期望。


　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記迫在眉睫


　　當前我國“房地二分”、多頭管理的制度制約了不動產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展，不動產(chǎn)歸屬國土資源部門、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部門、林業(yè)部門、漁業(yè)部門等多部門管理，登記管理較為混雜，信息系統(tǒng)不統(tǒng)一，不利于不動產(chǎn)市場交易的有效進行。明晰不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，規(guī)范不動產(chǎn)管理秩序，推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記迫在眉睫。


　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可以抑制房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗。實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，建立基礎(chǔ)信息平臺和依法公開查詢機制，通過公示公信可以有效遏制房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗行為。


　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可以有效遏制炒房和平抑高房價。實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，治理不動產(chǎn)投機交易行為，防治一些群體利用不正當方式多占多用、占而不用和不正當交易等，減少不動產(chǎn)交易市場的惡性競爭，實現(xiàn)不動場資源的合理配置，緩解因供需不平衡引發(fā)的不動產(chǎn)資源的價格上漲。實行不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢，還可以保護不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，減少交易過程中的糾紛。


　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有助于不動產(chǎn)規(guī)范管理。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施，為國家對不動產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控和微觀管理，為不同收入群體和區(qū)域適用差別化政策創(chuàng)造了條件，有助于維護不動產(chǎn)交易的安全和不動產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。


　　推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的阻力


　　不動產(chǎn)管理部門多頭，利益沖突協(xié)調(diào)難。不動產(chǎn)管理權(quán)是一種行政資源和權(quán)力，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，意味著相關(guān)部門權(quán)力的讓渡，不可避免遇到阻力?！稐l例》頒布不久，國土資源部即表示采礦權(quán)和探礦權(quán)暫不納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。《條例》規(guī)定在國家層面有國土資源部門負責統(tǒng)一登記，而在地方層面并未明確具體負責不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的機構(gòu)，且區(qū)分市縣兩級，其登記管理機構(gòu)的確定及體制整合將面臨諸多挑戰(zhàn)。


　　不動產(chǎn)立法不統(tǒng)一。不動產(chǎn)登記實施過程中適用法律問題較為復(fù)雜，《條例》最后規(guī)定“本條例施行前公布的行政法規(guī)有關(guān)不動產(chǎn)登記的規(guī)定與本條例規(guī)定不一致的，以本條例規(guī)定為準”，而《條例》實施前公布的法律如果與《條例》發(fā)生沖突，該適用哪些條款?依照法律適用原理則應(yīng)有優(yōu)先適用法律，這將使條例普遍適用的效果大打折扣。


　　統(tǒng)計口徑及技術(shù)性操作差異大。目前各類不動產(chǎn)分別依照業(yè)已制定的法律予以登記，統(tǒng)計口徑、登記程序、登記內(nèi)容等各不相同，城鄉(xiāng)不動產(chǎn)登記二元分割。且當前網(wǎng)絡(luò)信息泄露頻發(fā)安全事件的背景下，不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺及信息查詢制度的設(shè)置如何確保不動產(chǎn)權(quán)利人的個人信息安全，也將是不動產(chǎn)登記制度實施后要解決的重要問題。


　　逐步推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記


　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心是要做到“四統(tǒng)一”，即登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的統(tǒng)一。因當前我國各領(lǐng)域各地區(qū)不動產(chǎn)登記執(zhí)行情況不一，需要漸進式、多途徑實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。同時加快修改現(xiàn)行法律法規(guī)，統(tǒng)一登記規(guī)則，進一步制定《不動產(chǎn)登記法》，從制度上破除不動產(chǎn)登記的藩籬。


　　登記主體的逐步統(tǒng)一?！稐l例》規(guī)定縣級以上人民政府確定一個本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負責不動產(chǎn)登記工作。目前可行的做法是允許不動產(chǎn)登記的職責與行業(yè)管理和不動產(chǎn)交易監(jiān)管等職責分離，由國土資源部門負責土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責，但行業(yè)管理和不動產(chǎn)交易監(jiān)管等職責繼續(xù)由相關(guān)部門承擔。國家層面的不動產(chǎn)登記職責已經(jīng)整合，國土資源部地籍管理司(不動產(chǎn)登記局)負責全國不動產(chǎn)登記管理工作。據(jù)央視報道，目前全國已有22省份基本完成不動產(chǎn)登記省級職責整合，而市縣級的不動產(chǎn)登記主體整合難度較大，目前各省普遍未有效啟動。地方差異是主要原因，如部分地方如深圳市已經(jīng)實現(xiàn)了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，由深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(海洋局)具體負責，則無須再度整合。須確立市縣級政府牽頭部門，參與部門，明確權(quán)責，最終將不動產(chǎn)登記權(quán)統(tǒng)歸國土資源部門的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，逐步實現(xiàn)不動產(chǎn)登記主體的全國統(tǒng)一。


　　登記內(nèi)容的逐步統(tǒng)一。由于我國長期實行不動產(chǎn)分散登記體制，各自形成一套獨立的登記體系，內(nèi)容不一?！稐l例》要求設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記薄，并明確了登記內(nèi)容。目前不同類型不動產(chǎn)的登記進度和內(nèi)容差別大，當務(wù)之急首先完成各項不動產(chǎn)的確權(quán)登記，再逐步實現(xiàn)統(tǒng)一登記。尤其是農(nóng)村宅基地、建設(shè)用地等集體土地多數(shù)尚未實現(xiàn)登記確權(quán)，應(yīng)該首先完成此類不動產(chǎn)的登記確權(quán)，再實現(xiàn)統(tǒng)一登記，與《條例》的規(guī)定接軌。逐步改變當前不動產(chǎn)多產(chǎn)權(quán)證書并存的情況，統(tǒng)一不動產(chǎn)權(quán)屬證書，確保不動產(chǎn)登記信息的真實和準確，維護不動產(chǎn)登記薄的共示公信力，降低不動產(chǎn)交易的成本。


　　加強登記信息的共享與保護。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記最終完成的標志是實現(xiàn)全國不動產(chǎn)信息共享，依法公開查詢。國務(wù)院國土資源部門牽頭建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，各級登記機構(gòu)的信息要納入統(tǒng)一基礎(chǔ)平臺。不動產(chǎn)登記信息平臺也是房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)準備和重要保障。應(yīng)加強不動產(chǎn)登記信息的共享與保護，在保障公民依法享有的查詢權(quán)利的同時，不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當對不動產(chǎn)登記信息進行保密，確保公民合法不動產(chǎn)的信息安全和財產(chǎn)安全。